Beteiligungen: Immobilienfonds
Immobilien sind als Sachwert wegen des Inflationsschutzes und relativ sicherer Erträge sehr beliebte Investitionsobjekte. Allerdings scheuen viele Anleger den Aufwand einer Verwaltung einer Direktimmobilie. Außerdem erfordern Immobilien recht hohe Investitionssummen und deshalb ist es bei Direktimmobilien schwierig, eine vernünftige Risikostreuung durchzuführen.
Hier sind Beteiligungen in Form von geschlossenen Immobilienfonds die optimale Lösung.
Ertrag kann bei Immobilien durch zwei Faktoren erzielt werden: Mieteinnahmen (regelmäßig) und Veräußerungserlöse (einmalig).
Wichtig ist es deshalb, darauf zu achten, dass die Mieter von ausreichender Bonität sind um regelmäßig Miete bezahlen zu können, das Objekt so gestaltet ist, dass die Wahrscheinlichkeit von Leerständen gering ist und dass das Verhältnis von Einkaufspreis zu Mietertrag passt.
Für den Wiederverkauf sollte auch darauf geachtet werden, dass es sich um Marktgängige Objekte handelt, Spezialimmobilien oder zu große Immobilien machen den Verkauf oft schwierig.
Immobilienfonds gibt es mit unterschiedlichen Ausrichtungen: bei Core-Immobilien wird eine hochwertige, möglichst gut vermietete Immobilie erworben mit dem Hauptaugenmerk auf regelmäßige Mieteinnahmen. Hier sind die Laufzeiten meist lang, 15 bis 20 Jahre die Regel.
Opportunity-Funds dagegen kaufen bewusst Immobilien, die durch Renovierungsmaßnahmen aufgebessert werden müssen, um sie dann mit höheren Mieten attraktiver zu machen. Im Extremfall wird eine Immobilie im Rahmen einer Projektentwicklung sogar erst erstellt. Diese Fonds haben eine meist kürzere Laufzeit zwischen 3 und 7 Jahren, in Deutschland aus steuerlichen Gründenoft 10 Jahre.
Viele Fonds stellen eine Mischform aus diesen beiden Extremen dar.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Art der Mieter: gewerbliche Mieter (Einzelhandel, Dienstleistungen, Logistik, Verwaltung usw.) oder Privatpersonen (Wohnimmobilien). Bei gewerblichen Objekten handelt es sich meist um sehr große Einzelobjekte, oft mit einem Großunternehmen als Ankermieter. Dies kann beim Ausfall dieses Hauptmieters zu Problemen für den Fonds führen. Wohnimmobilien sind oft durch eine große Zahl unterschiedlicher Mieter gekennzeichnet, oft ist auch eine hohe Risikostreuung durch die Wahl verschiedener Standorte möglich. Wohnimmobiliefonds sind oft als “Blind-Pool” konstruiert, das heißt, bei Fondsauflegung sind die konkreten Immobilien noch nicht bekannt, diese werden erst während der Platzierung des Fonds gekauft.
Ein weiteres Unterscheidungskriterium ist das Land, in dem die Immobilie steht. Da eine Immobilie per Definition immobil ist, muss vor der Investition genau überlegt werden, welches Land für den Anleger sinnvoll ist. Deutschland hat den Vorteil, dass die Währung der Mietzahlungen mit der Anlegerwährung übereinstimmt, die rechtliche Situation klar ist und vor allem der Anleger “seine” Immobilie auch relativ problemlos ansehen und prüfen kann. Beliebt sind aus diesen Gründen auch Immobilien in Holland und Österreich. In diesen beiden Ländern sind außerdem noch in Deutschland nicht vorhandene zusätzliche Steuervorteile gegeben. (Aber mit dem Nachteil, in diesen Ländern auch eine Steuererklärung machen zu müssen oder Kosten für eine solche über den Fonds zu haben.) Zunehmend beliebter wurden in den letzten Jahren auch Frankreich und Spanien.
Wer eine Währungsdifferenzierung wünscht, dies kann zur Risikominimierung des Gesamtvermögens sinnvoll sein, der kann Immobilien in den USA, Australien oder in Großbritannien nutzen. Und wer noch etwas mehr Risiko mit der Hoffnung auf mehr Ertrag eingehen will, der geht nach Osteuropa oder Indien, Brasilien oder China. Einen richtigen Boom erlebte in den letzten Jahren Dubai, wobei mir bis heute nicht klar ist, weshalb ein Immobilieninvestment in diesem (immobilientechnisch) überhitzten Sandkasten sinnvoll sein soll. Aus diesem Grund vermittle ich keine Dubai-Fonds.
Wie bei jeder Beteiligung sollte auf den Einkaufspreis der Immobilie geachtet werden, die prognostizierten Mieteinnahmen müssen auch realisierbar sein, die prognostizierten Instandhaltungsrücklagen müssen richtig geschätzt werden, die Kostenstruktur des Fonds muss stimmen, die Fonds- und die Immobilienverwaltung müssen funktionieren, die Finanzierung (Höhe, Währung) muss sinnvoll sein.
Besonders beim Einkaufspreis ist es bei für uns exotischen Standorten (Osteuropa, Indien, China, Brasilien) oft schwierig zu prüfen, ob die Höhe tatsächlich gerechtfertigt ist, da Vergleichsobjekte oft nicht herangezogen werden können. Und Gutachten sind oft nicht mehr wert als das Papier auf dem sie stehen.
Immobilienbeteiligungen sind für die meisten Anleger sinnvolle Bausteine Ihrer Asset-Allokation. Aber es muss genau geprüft werden, ob der Fonds bezüglich Risikostruktur, Liquiditätsplanung,und steuerlichen Auswirkungen zur Anlegerstrategie passt.
Und jede Beteiligung sollte von Spezialisten genau geprüft werden!
Gute Immobilienfonds im €uroraum, besonders in Deutschland sind ein unverzichtbares Kerninvestment für langfristig orientierte Anleger!
Ich freue mich auf Ihre Anfrage per Telefon +49 (0)7661 98 96 00 oder
per Email an finanzplanung@engesser-online.de
Aktuell empfehle ich folgende Immobilienfonds:
Primus Valor: ImmoChance Deutschland G.P.P. 3
Beteiligung an einem Portfolio aus besonders gnstig erworbenen Wohn- und Gewerbeimmobilien (Sondersituationen, deutliche Ãœbergewichtung bei Wohnimmobilien, Globalobjekte, Einzelwohnungen, Gewerbeeinheiten, etc.). Investition in verschiedenen Lagen. Sukzessive Zusammenstellung des Portfolios (bei Prospektierung noch nicht feststehend , Blind Pool
Anlagegrundsätze:
Ausnutzen aktuell günstiger Einkaufspreise in Deutschland. Es sollen Objekte erworben werden, die derzeit unterbewertet sind,die größten Teils fertiggestellt und vermietet sind. Hier sind sanierte Altbauten und bereits fertiggestellte Neubauprojekte der Baujahre 1992 und jünger im Fokus. Die Zielstellung: Günstiger Einkaufspreis, hohe laufende Rendite, überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial.
Die beiden Vorgängerfonds konnten im vollem Umfang überzeugen. Dieses Fondskonzept bietet ein derzeit fast optimales Risiko-Rendite-Verhältnis.
Fordern Sie bitte ausführliche Informationen an, per Telefon +49 (0)7661 98 96 00 oder per Email an finanzplanung@engesser-online.de